Hedonic模型的沈陽市住房?jī)r(jià)格屬性分析

質(zhì)量調(diào)整是編制住房?jī)r(jià)格指數(shù)時(shí)需要解決的一個(gè)關(guān)鍵問題,利用hedonic回歸控制質(zhì)量不變是國外應(yīng)用最為普遍的方法。文章討論了混合時(shí)間虛擬變量法、鄰期時(shí)間虛擬變量法和特征價(jià)格指數(shù)法等三種常用hedonic住房?jī)r(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法。在實(shí)證分析中,瓦爾德檢驗(yàn)拒絕了混合和鄰期函數(shù)參數(shù)穩(wěn)定性的假設(shè)。通過比較上述三種方法計(jì)算的價(jià)格指數(shù)的差異,發(fā)現(xiàn)雖然部分鄰期函數(shù)參數(shù)不穩(wěn)定,但其計(jì)算的環(huán)比價(jià)格指數(shù)與費(fèi)雪特征價(jià)格指數(shù)相近。

西安市經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格研究及對(duì)策 張興廣 (延安大學(xué)　716000　延安) 摘　要:本文分析了經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格組成,同時(shí)針對(duì)西安市經(jīng)濟(jì)適用房的供求現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行了研 究,認(rèn)為首要問題是西安市經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格過高,漲幅過快,與普通商品房不能區(qū)分,中低收入者買 不起;最后在分析的基礎(chǔ)上提出降低經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的建議。 關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用住房;價(jià)格;分析 　　經(jīng)濟(jì)適用住房作為現(xiàn)階段的國家住房建設(shè)政策, 旨在通過政策傾斜,來達(dá)到擴(kuò)大住房供給、調(diào)節(jié)房地 產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和啟動(dòng)市場(chǎng)有效需求的目的,它是基于我 國目前特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房市場(chǎng)發(fā)展階段的一 種政策選擇。 事實(shí)證明,經(jīng)濟(jì)適用住房確實(shí)發(fā)揮了其作用。同 時(shí),我們也應(yīng)該看到,經(jīng)濟(jì)適用住房政策的優(yōu)勢(shì)和核 心是價(jià)格,它是保證經(jīng)濟(jì)適用住房健康發(fā)展,真正發(fā) 揮作用的一個(gè)前提。但是對(duì)于目前西安市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)

住房?jī)r(jià)格是關(guān)于國計(jì)民生的重大問題,近十年來,國家不斷出臺(tái)住房調(diào)控政策,對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)控,并且調(diào)控力度不斷加強(qiáng).本文重點(diǎn)分析住房調(diào)控政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響,主要從銀行信貸政策、限購、稅收等角度展開研究,并對(duì)國家政府出臺(tái)住房調(diào)控政策提出了建議.

為了分析沈陽市商品住宅市場(chǎng)情況,根據(jù)國內(nèi)外編制價(jià)格指數(shù)的方法,結(jié)合沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況,采用特征價(jià)格法對(duì)沈陽市商品住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行研究.選擇16個(gè)特征變量,采用半對(duì)數(shù)模型構(gòu)建沈陽市商品住宅特征價(jià)格模型,并對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn),確定影響沈陽市商品住宅價(jià)格的14個(gè)特征變量及相互關(guān)系.通過價(jià)格指數(shù)計(jì)算公式,計(jì)算出2006年至2013年沈陽市商品住宅特征價(jià)格指數(shù),得出沈陽市商品住宅價(jià)格增速正在逐年減緩的結(jié)論,并對(duì)未來市場(chǎng)可能出現(xiàn)的問題提出合理建議.

本文從房?jī)r(jià)收入比的角度評(píng)價(jià)中國住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控的有效性,并通過2003年至2012年間中國房地產(chǎn)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對(duì)住房?jī)r(jià)格上市的影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析。研究表明,十年間全國房?jī)r(jià)收入比偏高,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快,住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控效果明顯。貨幣供應(yīng)量、五年期貸款利率、90平方米以下住宅投資額以及土地開發(fā)面積等因素能顯著地解釋對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。

本文從房?jī)r(jià)收入比的角度評(píng)價(jià)中國住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控的有效性,并通過2003年至2012年間中國房地產(chǎn)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對(duì)住房?jī)r(jià)格上市的影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析。研究表明,十年間全國房?jī)r(jià)收入比偏高,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快,住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控效果明顯。貨幣供應(yīng)量、五年期貸款利率、90平方米以下住宅投資額以及土地開發(fā)面積等因素能顯著地解釋對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。

本文以合肥市新建住宅商品房為研究對(duì)象,選取較為全面的特征變量,利用hedonic模型計(jì)算2008-2009年合肥市新建住宅商品房的月度特征價(jià)格,編制出價(jià)格指數(shù),并與官方公布指數(shù)作對(duì)比分析。比較分析結(jié)果顯示:利用hedonic方法編制的房?jī)r(jià)指數(shù)更接近于市場(chǎng)認(rèn)同感。

評(píng)價(jià)商品住房?jī)r(jià)格合理性有諸多指標(biāo),本文結(jié)合研究區(qū)域?qū)嶋H,選取房?jī)r(jià)收入比作為測(cè)算指標(biāo).通過對(duì)貴陽市購房群體收入及家庭情況分析,結(jié)合貴陽市商品住房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)特點(diǎn),對(duì)貴陽市房?jī)r(jià)收入比值進(jìn)行測(cè)算.研究得出貴陽市十年來房?jī)r(jià)均高于“理想?yún)^(qū)間”,近兩年來房?jī)r(jià)向合理范圍回歸的結(jié)論.

通過分析中國住房?jī)r(jià)格的形成機(jī)制,揭示了我國房?jī)r(jià)虛高的深層原因,并指出了這種現(xiàn)象存在的必然性和未來發(fā)展趨勢(shì)。

本文以國家統(tǒng)計(jì)局編制的\"70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)\"和美國標(biāo)準(zhǔn)普爾卡斯-席勒住房?jī)r(jià)格指數(shù)為代表,對(duì)中美住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制的實(shí)踐進(jìn)行了對(duì)比分析。在此基礎(chǔ)上,對(duì)進(jìn)一步改進(jìn)與完善我國的住房?jī)r(jià)格指數(shù)提出了建議。

為規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)與消費(fèi)，根據(jù)《中華人民共 和國價(jià)格法》、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā) [1998]23號(hào)）、《關(guān)于加快發(fā)展我省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的意見》（鄂政發(fā)[1998]65號(hào)）、 《省人民政府批轉(zhuǎn)省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控促進(jìn)住房建設(shè)和消費(fèi)意見的通知》（鄂 政發(fā)[1999]29號(hào)）等有關(guān)法律、規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。 湖北省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法 第一條為規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)與消費(fèi)，根據(jù)《中 華人民共和國價(jià)格法》、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》 （國發(fā)[1998]23號(hào)）、《關(guān)于加快發(fā)展我省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的意見》（鄂政發(fā)[1998]65 號(hào)）、《省人民政府批轉(zhuǎn)省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控促進(jìn)住房建設(shè)和消費(fèi)意見的通知》 （鄂政發(fā)

2015年2月，中國城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)為1079．5a，較上月下降1．0點(diǎn)，環(huán)比下跌0．06％，跌幅較上月縮小0．04個(gè)百分點(diǎn)，全國一手房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)十一個(gè)月出現(xiàn)下跌，同比跌幅擴(kuò)大至1．62％。

2015年2月，中國城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)為1079．5a，較上月下降1．0點(diǎn)，環(huán)比下跌0．06％，跌幅較上月縮小0．04個(gè)百分點(diǎn)，全國一手房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)十一個(gè)月出現(xiàn)下跌，同比跌幅擴(kuò)大至1．62％。

全裝修住房是住宅建設(shè)發(fā)展的大方向，它的好處確實(shí)多多：從社會(huì)角度而言，避免二次裝修對(duì)建筑體的破壞和建筑材料的浪費(fèi)：從城市的環(huán)保角度而言，省卻了大量因二次裝修帶來的鋼、塑、木、陶瓷、電線等拋棄物以及能源浪費(fèi)和噪音、粉塵和各種有害物質(zhì)的污染；從家庭角度而言，省心、省力、省時(shí)間、又益于身心健康；從開發(fā)商角

本文對(duì)特征價(jià)格法的四種主要應(yīng)用形式的基本原理及其優(yōu)缺點(diǎn)和適用性進(jìn)行了分析,并進(jìn)而對(duì)我國住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制中如何合理地應(yīng)用特征價(jià)格法提出了若干建議,以期有助于提高特征價(jià)格法在我國住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)中的應(yīng)用質(zhì)量。

近一年來,北京住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比由下跌轉(zhuǎn)為持續(xù)加快上漲,環(huán)比穩(wěn)速增長(zhǎng),表明北京住房市場(chǎng)回暖.本文針對(duì)北京現(xiàn)階段特點(diǎn),從人口結(jié)構(gòu)、投資行為、土地的有限性、相關(guān)政策和貧富差距等角度分析近期北京住房?jī)r(jià)格上漲的原因,并針對(duì)中低層階級(jí)的住房需求提出相應(yīng)解決對(duì)策.

改革開放以來,我國主要大中城市的住房?jī)r(jià)格一路攀升。筆者認(rèn)為,住房?jī)r(jià)格快速上漲的原因主要是對(duì)住房的需求量過大,建筑成本升高,大量民間資本參與炒作、外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)商的開發(fā)銷售措施等。因此,調(diào)控住房?jī)r(jià)格應(yīng)當(dāng)目標(biāo)明確,大力興建經(jīng)濟(jì)適用房和完善廉租房制度,為民間資本開辟投資新途徑,同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)管。

2017年的最后三個(gè)月,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)罕見地迎來了一輪密集的政策信號(hào)。從中共十九大報(bào)告的召開到年末的中央政治局會(huì)議的召開,再到召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,這三場(chǎng)高層會(huì)議連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)。房?jī)r(jià)將如何變化,它再次成為人們關(guān)注的熱點(diǎn),因此一個(gè)合理的價(jià)格預(yù)測(cè)模型就顯得尤為重要。本文通過2005～2016年新疆住宅商品房的價(jià)格,結(jié)合灰色gm(1,1)模型和馬爾科夫模型,建立了灰色馬爾科夫預(yù)測(cè)模型,所建模型的平均相對(duì)誤差由原來的7.17%降低到2.39%,彌補(bǔ)了灰色gm(1,1)模型預(yù)測(cè)結(jié)果誤差大的缺點(diǎn)。結(jié)果表明:灰色馬爾科夫模型是較好的價(jià)格預(yù)測(cè)模型,并且新疆住宅商品房?jī)r(jià)格在2017～2020年將會(huì)呈現(xiàn)出持續(xù)走高的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)是全局性問題,所以改革房?jī)r(jià)不能就房?jī)r(jià)談房?jī)r(jià),肯定涉及幾種制度的改變,包括經(jīng)濟(jì)制度和政治治度的改革。

住房?jī)r(jià)格指數(shù),越來越成為社會(huì)各界把握住房市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展變化規(guī)律和現(xiàn)狀特征,預(yù)測(cè)未來發(fā)展趨勢(shì)的重要指標(biāo)。熟悉住房?jī)r(jià)格指數(shù)的編制方法,對(duì)于應(yīng)用和編制住房?jī)r(jià)格指數(shù)均具有重要意義。本文以住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制過程中質(zhì)量調(diào)整問題為重點(diǎn),對(duì)現(xiàn)有住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制方法進(jìn)行了歸納和分析,討論了指數(shù)編制方法的選擇原則,對(duì)我國住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制方法提出建議。

經(jīng)濟(jì)適用房是我國住房供應(yīng)的重要組成部分,其利弊得失一直是學(xué)界和社會(huì)關(guān)心的焦點(diǎn)話題,對(duì)社會(huì)民生也舉足輕重,但相關(guān)的理論研究卻很缺乏。本文通過構(gòu)建一個(gè)簡(jiǎn)單的理論框架,對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品住宅價(jià)格的影響效應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的研究。根據(jù)本文理論模型的分析,如果期望經(jīng)濟(jì)適用房能對(duì)商品住宅價(jià)格產(chǎn)生一定的抑制效果,要有很多必要前提。最關(guān)鍵有兩個(gè):首先,經(jīng)適房的供應(yīng)要對(duì)商品住房供應(yīng)不產(chǎn)生過度的擠占,其次是通過替代效應(yīng)來削減中高收入群體對(duì)商品住房需求。但第一個(gè)前提在現(xiàn)實(shí)中越來越難實(shí)現(xiàn),第二個(gè)前提則只有在保障中低收入家庭之后有余力時(shí)候才能考慮,否則就有違保障的出發(fā)點(diǎn)。本文結(jié)論是,保障性住房要回歸保障低收入家庭的本質(zhì),要與商品住房體系做實(shí)質(zhì)切割,對(duì)其抑制房?jī)r(jià)的效應(yīng)不應(yīng)有過高期望。

筆者以住房?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)支出、消費(fèi)水平、人均gdp、人均可支配收入、開發(fā)商住房投資的影響途徑為基礎(chǔ),通過對(duì)2000年~2011年中國省級(jí)面板向量自回歸模型的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn):除了房地產(chǎn)開發(fā)商的住房投資對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)在東、中、西部都表現(xiàn)出一致的持續(xù)正向響應(yīng)以外,城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出、人均gdp、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)在東、中、西部都表現(xiàn)出不同的響應(yīng)過程。因此,地方政府要結(jié)合地區(qū)實(shí)際分析房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,有效發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。