房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理的幾點意見

涉及土地使用權核算的會計準則有《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》和《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》。筆者擬對房地產開發(fā)企業(yè)土地使用權的會計核算作一分析。

近年來,房地產開發(fā)企業(yè)股權及土地使用權的轉讓問題得到了業(yè)內的廣泛關注,研究其相關課題有著重要意義.本文首先對相關內容做了概述,分析了收購股權間接控制土地使用權的稅收問題,并結合相關實踐經驗,分別從多個角度與方面就轉讓、受讓雙方的會計處理核算問題展開了研究,闡述了個人對此的幾點看法與認識,望有助于相關工作的實踐.

近年來,我國對土地的過度儲備現象越來越嚴重,不僅會為開發(fā)商帶來負面影響,還會嚴重危害房地產行業(yè)或是其他行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,從而帶來一系列的問題.土地過度儲備的危害性,在各個領域已得到廣泛認識,政府針對這種現象出臺了閑置土地的法規(guī).基于此,本文闡述房地產開發(fā)企業(yè)土地過度儲備問題,并著重探討其中的博弈關系.

城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 現行《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單 位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納 稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例的規(guī)定繳納 土地使用稅。納稅義務人1.擁有土地使用權的單位 和個人是納稅人。2.擁有土地使用權的單位和個人不在 土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。 3.土地使用權未確定的或權屬糾紛未解決的，其實際使用人 為納稅人；4.土地使用權共有的，共有各方都是納稅人， 由共有各方分別納稅例如：幾個單位共有一塊土地使用 權，一方占60％，另兩方各占20％，如果算出的稅額為100 萬，則分別按60、20、20的數額負擔土地使用稅。征 稅范圍城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國家所有、集體、 個人所有的土地。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和在華機構 的

城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對 擁有土地使用權的單位和個人征收的一種行為稅。 目錄 1基本信息 2應納稅額 3稅收優(yōu)惠 4對比信息 5國家扶植 6減免政策 7征收管理 8征收標準 城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對 擁有土地使用權的單位和個人征收的一種行為稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅屬于資源稅?，F行 《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地 的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當 依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 納稅義務人城鎮(zhèn)土地使用稅 1．擁有土地使用權的單位和個人是納稅人。 2．擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。

隨著土地增值稅征繳工作的不斷規(guī)范,它也越來越成為房地產開發(fā)企業(yè)的一個比重較大的稅種.因此,房地產開發(fā)企業(yè)有必要提前對企業(yè)的稅收成本作出計劃和安排,以達到規(guī)避納稅風險、稅負相對最小化和經濟效益最大化的科學籌劃.

房地產開發(fā)項目全程稅務測算（一）—耕地占用稅、契稅、城 鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅 本文主要從房地產開發(fā)項目開發(fā)過程中涉及的主要稅種以及 測算方式兩個方面入手解析以上問題。鑒于篇幅有限，此次僅介 紹契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅相關規(guī)定。 一、房地產開發(fā)項目開發(fā)過程中涉及的主要稅種 房地產開發(fā)企業(yè)取得土地前后涉及的主要稅種包括：耕地占 用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。 在預售階段開始后，房地產開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種有：增 值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等（見下期：房 地產開發(fā)項目全程稅務測算（二））。 在對以上稅種進行提示后，接下來了解以下各稅種的具體規(guī) 定、測算以及繳納的時間，從而整體上對房地產開發(fā)項目涉及的 稅種有所把握。 二、涉及稅種的相關規(guī)定及測算方式 （一）耕地占用稅 房地產開發(fā)項目因為所處地域不同，操作方式有很大差異。 有很多地方的房地產開發(fā)企業(yè)在未通過招

印發(fā)廣州市城鎮(zhèn)土地使用稅 征收標準的通知 2008年4月11日穗府[2008]13號 各區(qū)、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構： 《廣州市城鎮(zhèn)土地使用稅征收標準》已經省政府批復同意，現印發(fā)給你們， 請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市地稅局反映。《廣州市城鎮(zhèn)土地分級 與適用稅額標準規(guī)定》（市政府令[l997]第12號）按政府規(guī)章立法程序予以廢 止。 廣州市人民政府 廣州市城鎮(zhèn)土地使用稅征收標準 根據《國務院關于修訂的決定》 （國務院令[2006]第483號）的規(guī)定，結合我市實際情況，現對本市行政區(qū)域內 的土地分級征收城鎮(zhèn)土地使用稅的標準調整如下： 一、土地等級及稅額。 土地等級一級二級三級四級五級六級 每平方米年稅額27元18元10元6元4元3元 二、各等級土地具體范圍。 （一）一級土地。

盡管各房地產上市公司紛紛表態(tài)稱,土地增值稅清算政策對公司的利潤沒有影響或者影響甚微,公司已按土地增值稅相關政策和各地方政府規(guī)定,在房地產實現銷售的同時預交了土地增值稅,并按相關規(guī)則,在以往年度業(yè)績中作了相應的成本預提,同時還在新項目中考慮了相關因素,或稱一直以普通居民住宅開發(fā)為主,因而受土地增值稅影響相對較少。但是,

文章闡述稅收籌劃的基本含義及其在現代企業(yè)經營管理中的重要性,分析房地產開發(fā)行業(yè)土地增值稅的特殊性,總結多年指導房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的實踐,提出了房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃的主要內容和措施,對企業(yè)加強稅務籌劃,減輕稅負具有一定的借鑒作用。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，允許據實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5％扣除。如果房地產開發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10％以內按規(guī)定扣除。

土地增值稅作為房地產開發(fā)企業(yè)所負擔的最主要稅種,對其進行稅收籌劃意義重大。本文主要圍繞房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃展開研究和論述,采取理論分析和案例結合的方法,通過對設立銷售公司、利息及公共配套設施扣除、合理的營銷策略這三種稅收籌劃方法的分析和比較,得出每種方法的利弊之后給出選擇稅收籌劃方法的建議,凝練出我國目前房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃存在的問題及對策建議。

房地產開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅種當中,其主要的稅種之一是土地增值稅,其稅率跨度大、計算過程繁雜、計算周期也比較長,如何利用稅收籌劃幫助房地產開發(fā)企業(yè)降低稅負水平,在嚴酷競爭的市場中實現收益最大化是房地產開發(fā)企業(yè)需解決的一個問題。本文以土地增值稅為例對房地產開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃分析,使企業(yè)發(fā)展順應市場經濟導向,達到降低企業(yè)實際稅負的目標。

一．通過控制增值額進行納稅籌劃\r\n由于土地增值稅是以增值額為基礎的超率累進稅率，因此在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定售出房地產的增值額。土地增值稅籌劃最為關鍵的一點就是合理合法的控制、降低增值額。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額，所以，控制增值額的籌劃包括收入籌劃法和成本費用籌劃法。

房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè)，其發(fā)展對啟動消費、擴大內需、拉動相關產業(yè)發(fā)展和促進國民經濟增長具有重要作用。土地增值稅清算，是指房地產開發(fā)企業(yè)達到土地增值稅清算條件后，依據稅法規(guī)定，計算應當繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。隨著房地產新一輪宏觀調控的加強，國家稅務總局發(fā)布了大量有關土地增值稅清算的文件，作為房地產開發(fā)企業(yè)的財務人員，應當加強業(yè)務學習，切實做好土地增值稅的清算。

土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)所需繳納的主要稅種之一,其稅率跨度大、計算繁雜、結算周期長,如何利用納稅籌劃幫助企業(yè)降低稅負水平,在激烈的市場競爭中實現利益最大化是房地產開發(fā)企業(yè)需要解決的問題之一。本文在簡要介紹土地增值稅和納稅籌劃的基礎上,分析了土地增值稅納稅籌劃的技巧及風險防范的措施,以期對房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供一定的指導。

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅的目

本文簡單地介紹了納稅籌劃的概念、意義以及土地增值稅的相關知識,從納稅范圍、銷售收入以及扣除項目三個方面重點闡述了房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要措施和內容,對房地產開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃工作有一定的參考意義。

企業(yè)稅務籌劃是企業(yè)納稅人在遵守國家法律、法規(guī)和政策的前提下,通過研究稅法,在合法的前提下,對自身的經營、投資、理財等活動進行事先籌劃和安排,以期盡可能減少納稅成本,謀求最大的稅收利益的一種經濟行為。對房地產企業(yè)來說,進行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負擔,相應增加企業(yè)的盈利,是當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定,財務費用中的利息支出,允許據實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%扣除。如果房地產開發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地

轉讓國有土地使用權及地上建筑物產權,并取得收入的單位和個人都要繳納土地增值稅。對一般單位而言,轉讓土地使用權及建筑物產權只是偶然發(fā)生的業(yè)務,屬于營業(yè)外范疇。而對于房地產開發(fā)企業(yè),轉讓土地使用權及建筑物產權是其主營業(yè)務,由其產生的土地增值稅則是房地產開發(fā)企業(yè)的一個重要稅種。如何進行土地增值稅的清算,是房地產會計的一個難點,本文擬對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財稅處理進行深入剖析,以便于為房地產企業(yè)會計工作提供借鑒。

問：我公司通過招拍掛取得一項土地使用權,支付土地出讓金17632萬元,按照當地規(guī)定的契稅稅率3%繳納契稅528.96萬元.請問,契稅可否計入“開發(fā)成本一土地征用及拆遷補償費”,在計算企業(yè)所得稅時是否允許扣除,在計算土地增值稅時可否享受加計扣除？