房地產開發(fā)中牽涉土地增值稅的成本核算的案例

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃案例研究 作者：涂卓浩 學位授予單位：中山大學 本文鏈接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/thesis_y9006139.aspx

肖太壽某房地產開發(fā)公司土地增值稅籌劃案例 分析 2012-07-1718:00:39|分類：默認分類|標簽：土地增值稅籌劃案例肖太壽|字號訂閱 某房地產開發(fā)有限責任公司土地增值稅籌劃案例分析 作者：財政部財政科學研究所博士后肖太壽 （1）項目情況介紹 某房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的第一期聯(lián)體住宅樓項目，底層為商鋪， 面積6399.91平方米,商鋪以上為普通標準住宅，面積為36736.45平方米，已售收 入:39063216.90,其中：商鋪6930391.00；住宅32132825.90，已售面積：商鋪 945.03平方;住宅:16172.2平方。該住宅樓項目土地成本為6538470.76元，房屋 開發(fā)成本(包括建安成本35566134.86元，公共基礎設施8627272.00元，前期工程 費用149086.51元和開發(fā)間接費用73

盡管各房地產上市公司紛紛表態(tài)稱,土地增值稅清算政策對公司的利潤沒有影響或者影響甚微,公司已按土地增值稅相關政策和各地方政府規(guī)定,在房地產實現銷售的同時預交了土地增值稅,并按相關規(guī)則,在以往年度業(yè)績中作了相應的成本預提,同時還在新項目中考慮了相關因素,或稱一直以普通居民住宅開發(fā)為主,因而受土地增值稅影響相對較少。但是,

土地增值稅清算與評估對企業(yè)成本核算工作提出了一系列挑戰(zhàn)。我們必須認真研究稅法及會計準則有關精神,結合項目實際進行成本核算,才能保證清算與評估工作有條不紊,減少企業(yè)稅賦支出,并規(guī)避納稅風險。

文章闡述稅收籌劃的基本含義及其在現代企業(yè)經營管理中的重要性,分析房地產開發(fā)行業(yè)土地增值稅的特殊性,總結多年指導房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的實踐,提出了房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃的主要內容和措施,對企業(yè)加強稅務籌劃,減輕稅負具有一定的借鑒作用。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，允許據實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5％扣除。如果房地產開發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10％以內按規(guī)定扣除。

土地增值稅作為房地產開發(fā)企業(yè)所負擔的最主要稅種,對其進行稅收籌劃意義重大。本文主要圍繞房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃展開研究和論述,采取理論分析和案例結合的方法,通過對設立銷售公司、利息及公共配套設施扣除、合理的營銷策略這三種稅收籌劃方法的分析和比較,得出每種方法的利弊之后給出選擇稅收籌劃方法的建議,凝練出我國目前房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃存在的問題及對策建議。

房地產開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅種當中,其主要的稅種之一是土地增值稅,其稅率跨度大、計算過程繁雜、計算周期也比較長,如何利用稅收籌劃幫助房地產開發(fā)企業(yè)降低稅負水平,在嚴酷競爭的市場中實現收益最大化是房地產開發(fā)企業(yè)需解決的一個問題。本文以土地增值稅為例對房地產開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃分析,使企業(yè)發(fā)展順應市場經濟導向,達到降低企業(yè)實際稅負的目標。

一．通過控制增值額進行納稅籌劃\r\n由于土地增值稅是以增值額為基礎的超率累進稅率，因此在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定售出房地產的增值額。土地增值稅籌劃最為關鍵的一點就是合理合法的控制、降低增值額。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額，所以，控制增值額的籌劃包括收入籌劃法和成本費用籌劃法。

房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè)，其發(fā)展對啟動消費、擴大內需、拉動相關產業(yè)發(fā)展和促進國民經濟增長具有重要作用。土地增值稅清算，是指房地產開發(fā)企業(yè)達到土地增值稅清算條件后，依據稅法規(guī)定，計算應當繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。隨著房地產新一輪宏觀調控的加強，國家稅務總局發(fā)布了大量有關土地增值稅清算的文件，作為房地產開發(fā)企業(yè)的財務人員，應當加強業(yè)務學習，切實做好土地增值稅的清算。

土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)所需繳納的主要稅種之一,其稅率跨度大、計算繁雜、結算周期長,如何利用納稅籌劃幫助企業(yè)降低稅負水平,在激烈的市場競爭中實現利益最大化是房地產開發(fā)企業(yè)需要解決的問題之一。本文在簡要介紹土地增值稅和納稅籌劃的基礎上,分析了土地增值稅納稅籌劃的技巧及風險防范的措施,以期對房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供一定的指導。

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅的目

本文簡單地介紹了納稅籌劃的概念、意義以及土地增值稅的相關知識,從納稅范圍、銷售收入以及扣除項目三個方面重點闡述了房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要措施和內容,對房地產開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃工作有一定的參考意義。

企業(yè)稅務籌劃是企業(yè)納稅人在遵守國家法律、法規(guī)和政策的前提下,通過研究稅法,在合法的前提下,對自身的經營、投資、理財等活動進行事先籌劃和安排,以期盡可能減少納稅成本,謀求最大的稅收利益的一種經濟行為。對房地產企業(yè)來說,進行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負擔,相應增加企業(yè)的盈利,是當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定,財務費用中的利息支出,允許據實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%扣除。如果房地產開發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地

轉讓國有土地使用權及地上建筑物產權,并取得收入的單位和個人都要繳納土地增值稅。對一般單位而言,轉讓土地使用權及建筑物產權只是偶然發(fā)生的業(yè)務,屬于營業(yè)外范疇。而對于房地產開發(fā)企業(yè),轉讓土地使用權及建筑物產權是其主營業(yè)務,由其產生的土地增值稅則是房地產開發(fā)企業(yè)的一個重要稅種。如何進行土地增值稅的清算,是房地產會計的一個難點,本文擬對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財稅處理進行深入剖析,以便于為房地產企業(yè)會計工作提供借鑒。

本文主要介紹了房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃的必要性,以及稅收籌劃方法。并以案例的形式分析了房地產開發(fā)企業(yè)進行增值稅稅收籌劃的具體運用。

伴隨著中國房地產市場近些年來價格的不斷上漲,社會公眾對房價宏觀調控的呼聲也越來越高漲。中央、省市不斷出臺有關政策進行調控,其中有關房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理是各界關注的一個熱點。自2007年該項政策實施以來的效果和影響如何以及下一步如何發(fā)揮好抑制房價的作用等值得研究。

對于房地產開發(fā)企業(yè)來說,其務必要繳納的一類稅種就是土地增值稅。土地增值稅影響著企業(yè)的經營利潤。因此,通過合理的籌劃土地增值稅,有助于減輕房地產開發(fā)企業(yè)的納稅負擔,也可以促使其經營效益得以大幅度提高。鑒于此,文章闡述了土地增值稅的稅收特征,并分析了房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃,以供行業(yè)人員參考與借鑒。

2007年1月國家稅務總局發(fā)布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》,明確了房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅由原來的以預征為主的繳納方式改為清算繳納方式,這表明房地產開發(fā)業(yè)務將被納入土地增值稅清算范圍。由于土地增值稅適用四級超率累進稅率,要節(jié)約土地增值稅,必須降低土地增值稅的適用稅率,而適用稅率取決于房地產項目的增值率,所以只有控制房地產項目的增值率才能合理降低土地增值稅,這也是納稅籌劃的關鍵所在。

土地增值稅是就轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅,它在房地產開發(fā)企業(yè)的稅費中占有相當大的比重。通過對土地增值稅的增值額、稅率及其他有關稅收優(yōu)惠政策的分析,合法籌劃,房地產企業(yè)可以減小增值額,享受低稅率或免稅待遇,從而為企業(yè)爭取最大的稅收利益,增強企業(yè)的競爭力。

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅可以對轉讓房地產收益起到一定的調節(jié)作用,是規(guī)范國家參與土地增值收益的一種方式。房地產開發(fā)公司主要從事地產的開發(fā)、銷售,其取得的收益按國家稅法的規(guī)定應繳納土地增值稅,由于增值稅稅率實行四級超額累進稅率,稅率從30％到60％,稅負較重,因此有必要在遵守法律法規(guī)的前提下對土地增值稅進行籌劃,減輕企業(yè)的稅收負擔,謀求企業(yè)的最大利益。鑒于土地增值稅是對增值額計算征稅,增值額