房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的財(cái)稅差異

近年來,有些房地產(chǎn)企業(yè)對于視同銷售行為,由于沒有進(jìn)行正確的會計(jì)處理及納稅調(diào)整,造成企業(yè)會計(jì)信息披露不準(zhǔn)確,年度企業(yè)所得稅申報(bào)錯誤,甚至承擔(dān)不必要的稅負(fù)。因此,結(jié)合工作實(shí)踐,對房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售行為會計(jì)處理與納稅調(diào)整的相關(guān)問題進(jìn)行了整理。

基本情況及主要結(jié)論概述 一、數(shù)據(jù)來源及調(diào)查介紹 調(diào)查時間：2008年下半年。 本次調(diào)查共訪問了北京、上海、廣州等9個城市的62個開發(fā)商，涉及到81個房地產(chǎn)項(xiàng)目。 在所有調(diào)查企業(yè)中，民營企業(yè)占到了91.9%，國有企業(yè)占到了8.1%。所調(diào)查的開發(fā)企業(yè)中大、中、小 型企業(yè)所占比例分別為19.4%、54.8%、25.8%；調(diào)查所涉及的大、中、小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所占比例分別 為32.1%、35.8%和32.1%；開發(fā)項(xiàng)目的類型分別為：住宅項(xiàng)目(77.8%)、寫字樓項(xiàng)目(16%)和商業(yè)用項(xiàng)目 (28.4%)。在調(diào)查項(xiàng)目中，70.4%的為毛坯房；在調(diào)查時大部分項(xiàng)目已處于銷售或完成銷售階段。 注：劃分大、中、小型開發(fā)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為：大型企業(yè)的年銷售額在30億元以上；中型企業(yè)年銷售額 10-30億元；小型企業(yè)年銷售額10億元以下。 劃分大、中、小型開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)為：大型項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)中完工產(chǎn)品竣工清算過程中,實(shí)際銷售收入減掉計(jì)稅成本的金額。其的預(yù)計(jì)毛利額主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)銷售中沒有完工的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際獲得的銷售收入乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率而得出的金額。本文首先指出了和產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額有關(guān)的財(cái)稅政策,其次,對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額間的差異進(jìn)行了一番研究和探析。

根據(jù)稅法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售確認(rèn)收入的有關(guān)規(guī)定,從視同銷售的行為范圍、納稅義務(wù)發(fā)生時間及應(yīng)稅收入確認(rèn)方法三個方面,分析了其在營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅方面的稅收差異。

如何規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的會計(jì)核算,使會計(jì)信息具有可比性,成為行業(yè)界廣泛關(guān)注的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有其特殊的性質(zhì),關(guān)系到房屋的預(yù)售賬款和工程的進(jìn)度問題,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入的確認(rèn)問題成了開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)部門核算的難點(diǎn)之一,本文著重分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)中存在的問題,并提出了相關(guān)的建議。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有其特殊的性質(zhì),關(guān)系到房屋的預(yù)售賬款和工程的進(jìn)度問題,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入的確認(rèn)問題成了開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)部門核算的難點(diǎn)之一,本文著重分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)中存在的問題,并提出了相關(guān)的建議。

審計(jì)與理財(cái)!""#$% 房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事房 地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組 織!是伴隨著我國土地使用制度的 改革"城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以 及城鄉(xiāng)住宅商品化的推行而發(fā)展 起來的一種新興產(chǎn)業(yè)!它與施工企 業(yè)"建設(shè)單位"工業(yè)制造業(yè)有著一 些相似之處或有一定的聯(lián)系!但又 不同于這些產(chǎn)業(yè)!而形成一個獨(dú)立 的行業(yè)#$$房地產(chǎn)業(yè)% 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的最終 產(chǎn)品$$開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長! 最少數(shù)月!多則數(shù)年!而且要等每 一單體工程或一組單體工程甚至 整個項(xiàng)目竣

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有其特殊的性質(zhì),關(guān)系到房屋的預(yù)售賬款和工程的進(jìn)度問題,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入的確認(rèn)問題成了開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)部門核算的難點(diǎn)之一,本文著重分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)中存在的問題,并提出了相關(guān)的建議。

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高,人們對于房地產(chǎn)市場需求也在不斷發(fā)生著變化,房地產(chǎn)市場自身也在不斷發(fā)展成熟,在有些地區(qū)還出現(xiàn)了局部過熱的情況,政府用宏觀調(diào)控這只強(qiáng)有力的手,對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。如今,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面尚不完善,屬于基本會計(jì)核算,無法充分發(fā)揮作用。在市場經(jīng)濟(jì)體制變革及國家調(diào)控的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn),尤其是在企業(yè)財(cái)務(wù)管理以及成本控制方面。因此明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)基本要求,建立科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理制度,對于房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展具有重要意義。

在全國房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟和局部出現(xiàn)過熱的情況下,國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。目前,大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會計(jì)核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。但隨著市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的變革,以及國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越多的問題和挑戰(zhàn),特別是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)和成本控制管理等問題。如何確認(rèn)銷售收入成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心,對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要意義。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售確認(rèn)的特殊性,使銷售確認(rèn)會計(jì)核算衡量標(biāo)準(zhǔn)成為了會計(jì)核算的重點(diǎn)問題,其主要影響解決銷售確認(rèn)問題的因素是明確收入和成本之間的配比與否,以及銷售收入的衡量標(biāo)準(zhǔn)。而本文就統(tǒng)一銷售收入的確認(rèn)衡量標(biāo)準(zhǔn)以及配比收入和成本等方面提出了一些解決其問題的建議。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個種稅,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié),也是稅收籌劃的重要環(huán)節(jié)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的營銷渠道主要有以下兩種:自主營銷模式和代理銷售模式。這兩種銷售模式的選擇對企業(yè)本身并沒有絕對的優(yōu)劣,不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)自身的情況,結(jié)合市場環(huán)境進(jìn)行選擇。

房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃及銷售管理——項(xiàng)目營銷策劃總流程　　項(xiàng)目營銷策劃主要內(nèi)容　　營銷計(jì)劃制定步驟　　項(xiàng)目的銷售宣傳整體部署方案　　營銷計(jì)劃(方案)　　營銷策劃工作執(zhí)行總體要求參考圖示　　......　　　　word文檔195頁

從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的角度出發(fā),車位營銷的財(cái)稅核算可分為兩種:出租和出售。出租即指在一定期限內(nèi)房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán);出售即指房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán),客戶可以取得獨(dú)立的車位產(chǎn)權(quán)。目前,房地產(chǎn)公司制定的車位營銷方式多種多樣,這在一定程度上增加了車位營銷核算的難度,提高了涉稅風(fēng)險(xiǎn)。本文根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),對車位營銷的財(cái)稅核算進(jìn)行探討。

2009年3月6日,國家稅務(wù)總局制定并發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號文),該文是在《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)[2001]142號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂、補(bǔ)充后而制定的。該通知對各種銷售方式下的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收收入確認(rèn)的時間和金額做了細(xì)致規(guī)定,導(dǎo)致稅法和會計(jì)在收入處理中產(chǎn)生巨大的差異,為便于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅實(shí)務(wù)工作,特撰文討論。

銷售內(nèi)部控制是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分,健全的銷售內(nèi)部控制,是房地產(chǎn)企業(yè)促進(jìn)銷售增長、規(guī)范銷售行為、建立品牌形象以及防范銷售風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

某房地產(chǎn)企業(yè)銷售管理手冊——一、經(jīng)營理念　　用我們的努力與專業(yè)技能為客戶帶來完美、超值的服務(wù)　　二、企業(yè)文化　　1、專業(yè)　　2、親和力　　3、團(tuán)隊(duì)風(fēng)貌和個人魅力　　三、質(zhì)量方針　　以高質(zhì)量的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)最大限度滿足客戶需求　　......　...

銷售管理制度 一、總則 1、為規(guī)范開發(fā)項(xiàng)目的銷售管理工作，提高管理工作水平，最大 限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。 2、本制度涉及樓盤銷控、認(rèn)購管理等內(nèi)容，銷售部應(yīng)按此制度 執(zhí)行。 二、銷售策略、計(jì)劃的制定 3、擬開發(fā)項(xiàng)目之初，銷售部應(yīng)掌握項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、銷售 成本核算等內(nèi)容，做好營銷策劃工作準(zhǔn)備。 4、根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展，銷售部及時進(jìn)行全程營銷策劃，包括項(xiàng) 目調(diào)研、制定銷售策略、宣傳推廣策略等。 5、銷售部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，實(shí)施營銷推廣計(jì)劃，做好開盤 前的準(zhǔn)備工作，包括各種形式的宣傳、銷售現(xiàn)場包裝、銷售人員 到位與售前培訓(xùn)等。 6、銷售部經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況，及時做好項(xiàng)目銷售規(guī)劃，組建 銷售團(tuán)隊(duì)，開展與銷售相關(guān)的各項(xiàng)工作。 三、樓盤銷控管理 7、樓盤房源控制工作由銷售部經(jīng)理統(tǒng)一負(fù)責(zé)，現(xiàn)場負(fù)責(zé)人配合 進(jìn)行。 8、售樓人員需要銷售房源時，須確認(rèn)該房源尚未售出，方可銷 售。 9、售樓人

營改增是我國稅制改革的重要內(nèi)容,營改增自實(shí)施以來,已經(jīng)取得了較為顯著的改革成效,有效地降低了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),同時為國家稅收收入提供了可靠保障。本文就營改增對房產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)的利與弊予以分析和探討,總結(jié)營改增對房產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)的影響,并提出了個人的建議和看法,以期對房產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)有所借鑒和參考。

文章從2005年我市對4家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的會計(jì)信息檢查中存在的問題入手,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn),深入研究了有關(guān)會計(jì)制度、新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)稅法規(guī)定以后,對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入、成本確認(rèn)和會計(jì)處理方法提出了幾點(diǎn)便于理解,操作性更強(qiáng)的方法。