房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增不會(huì)增加住房買賣人的稅負(fù)

“營(yíng)改增”形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)上崗實(shí)訓(xùn) 第一章房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基本概念完 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍包括： （一）土地開發(fā)和建設(shè)（二）房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng) （三）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā) （四）代建工程開發(fā)和建設(shè)（五）物業(yè)管理和服務(wù) 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) （一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性（二）開發(fā)產(chǎn)品的商品性 （三）開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性（四）開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的會(huì)計(jì)科目和賬簿設(shè)置 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置 1.資產(chǎn)類（38個(gè)）2.負(fù)債類（19個(gè)）3.所有者權(quán)益類（6個(gè)） 4.成本類（4個(gè)）5.損益類（15個(gè)） （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬簿設(shè)置 1.總分類賬（也稱總賬）2.日記賬 3.明細(xì)賬

房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收政策指南 來源:安徽省國(guó)家稅務(wù)局發(fā)布時(shí)間:2016-04-07字體：加大減小 一、納稅人 納稅人亦稱納稅義務(wù)人、“課稅主體”，是稅法上規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。國(guó) 家無論課征什么稅，要由一定的納稅義務(wù)人來承擔(dān)，沒有納稅人就不成其為稅收，每種稅收 都有各自的納稅人。納稅人究竟是誰，一般隨課稅對(duì)象的確定而確定，例如個(gè)人所得稅法中 工資、薪金所得，其納稅人是有工資、薪金所得的個(gè)人；房產(chǎn)稅的納稅人是產(chǎn)權(quán)所有人或者 使用者。同一種稅，納稅人可以是企業(yè)、單位和個(gè)人，就如增值稅，企業(yè)生產(chǎn)提供建筑服務(wù)， 納稅人是企業(yè)；個(gè)人提供建筑服務(wù)，納稅人就是個(gè)人。 （一）基本規(guī)定 1.在境內(nèi)發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。 單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。 個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。 2.單位以

根據(jù)“營(yíng)改增”理論上來說，它對(duì)于減少房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅存在的現(xiàn)象有一定的作用，因此在某種程度來說它有減稅作用。但在實(shí)際生活中來看，實(shí)行“營(yíng)改增”措施后，外購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)扣除比例等因素還是會(huì)影響房地產(chǎn)的稅收，所以這項(xiàng)措施不一定會(huì)減輕稅收負(fù)擔(dān)。針對(duì)各種對(duì)“營(yíng)改增”的不利因素，本文提出了一些建議和措施。

文章從稅收制度這一重要要素的角度,對(duì)\"營(yíng)改增\"后房地產(chǎn)行業(yè)的稅收情況進(jìn)行分析。發(fā)現(xiàn)\"營(yíng)改增\"后,房地產(chǎn)行業(yè)一般納稅人的稅負(fù)率普遍下降,其稅負(fù)的均衡點(diǎn)為9.59%；小規(guī)模納稅人的稅負(fù)呈現(xiàn)全面下降的態(tài)勢(shì),下降了4個(gè)百分點(diǎn)。2017年,全國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負(fù)率為13.34%,比其他上市公司的平均稅負(fù)率高出4.64個(gè)百分點(diǎn)。

本文以三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的構(gòu)成及其可抵扣情況進(jìn)行了詳細(xì)分析。通過計(jì)算發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)\"營(yíng)改增\"稅負(fù)變化和利潤(rùn)率變化較小,對(duì)利潤(rùn)率較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說不會(huì)產(chǎn)生多大影響。

2016年3月23日,財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布財(cái)稅[2016]36號(hào)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》.通知規(guī)定經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),自2016年5月1日起,在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn).至此原《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》中征收增值稅的所有稅目全部改為征收增值稅,其中包括對(duì)社會(huì)影響巨大的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè).

房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收政策指引 一、房地產(chǎn)業(yè)納稅人 （一）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅 人，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。 （二）納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 1、應(yīng)稅行為（包括在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)）的 年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總 局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（500萬元）的房地產(chǎn)業(yè)納稅人為一般納稅人，未超過規(guī) 定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。 年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè) 體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。 年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提 供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記， 成為一般納稅人。 二、征稅范圍 （一）房地產(chǎn)業(yè)納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用“銷售不 動(dòng)產(chǎn)”稅目； （二）房地產(chǎn)業(yè)納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商 鋪、寫字樓、公寓等）

4月11日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開全國(guó)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增工作電視電話會(huì)議,動(dòng)員全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)積極配合財(cái)稅部門,切實(shí)做好建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高出席會(huì)議并作動(dòng)員講話,副部長(zhǎng)易軍主持會(huì)議。財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌、國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)汪康分別就營(yíng)改增相關(guān)政策在會(huì)上講話。

中央在\"十二五\"(2011-2015)期間明確指出要完成營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的改革任務(wù)。改革至今,已經(jīng)將交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)納入\"營(yíng)改增\"試點(diǎn)范圍。2015年\"兩會(huì)\"期間,財(cái)政部部長(zhǎng)也表示,今年年底按照計(jì)劃應(yīng)當(dāng)完成\"營(yíng)改增\"的改革。本文主要是介紹房地產(chǎn)企業(yè)\"營(yíng)改增\"的背景,分析\"營(yíng)改增\"對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)對(duì)策。

從理論上講,\"營(yíng)改增\"有利于減少房地產(chǎn)業(yè)存在的重復(fù)征稅現(xiàn)象,因而具有一定的減稅效應(yīng)。但從實(shí)踐來看,\"營(yíng)改增\"后房地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)還要受外購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)扣除比例等因素的影響,因而其結(jié)果并不一定表現(xiàn)為稅收負(fù)擔(dān)的下降。針對(duì)\"營(yíng)改增\"后房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響的不利因素,文章提出了相應(yīng)的措施和建議。

中央在\"十二五\"(2011-2015)期間明確指出要完成營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的改革任務(wù)。改革至今,已經(jīng)將交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)納入\"營(yíng)改增\"試點(diǎn)范圍。2015年\"兩會(huì)\"期間,財(cái)政部部長(zhǎng)也表示,今年年底按照計(jì)劃應(yīng)當(dāng)完成\"營(yíng)改增\"的改革。本文主要是介紹房地產(chǎn)企業(yè)\"營(yíng)改增\"的背景,分析\"營(yíng)改增\"對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)對(duì)策。

房地產(chǎn)開發(fā)中，所涵蓋的成本內(nèi)容包括土地成本、建筑安裝中所產(chǎn)生的資金、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。營(yíng)改增政策中，房地產(chǎn)業(yè)所受到的影響是不容忽視的，特別是在“營(yíng)改增”中房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行會(huì)由于諸多問題的存在而產(chǎn)生不良結(jié)果，嚴(yán)重影響了大中型城市的房地產(chǎn)公司的發(fā)展。本論文針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的難點(diǎn)進(jìn)行分析，并具有針對(duì)性地提出有效對(duì)策。

營(yíng)改增是我國(guó)稅制改革的必然，也是經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的重要背景，是源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。營(yíng)改增作為一項(xiàng)全局性政策調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。營(yíng)改增在給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來好處的同時(shí)也帶來了挑戰(zhàn)。如何更好地發(fā)揮營(yíng)改增的作用以及如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增帶來的一系列問題，仍然是當(dāng)下不容忽視的問題。本文針對(duì)營(yíng)改增的影響，提出了應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的建議。

營(yíng)改增是我國(guó)稅制改革的必然,也是經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的重要背景,是源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。營(yíng)改增作為一項(xiàng)全局性政策調(diào)整,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。營(yíng)改增在給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來好處的同時(shí)也帶來了挑戰(zhàn)。如何更好地發(fā)揮營(yíng)改增的作用以及如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增帶來的一系列問題,仍然是當(dāng)下不容忽視的問題。本文針對(duì)營(yíng)改增的影響,提出了應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的建議。

在經(jīng)歷了各種障礙后,中央終于決定于2016年5月1日起全面推行\(zhòng)"營(yíng)改增\

稅收作為國(guó)家宏觀調(diào)控的手段,對(duì)于企業(yè)的影響是非常顯著的,近幾年來,部分行業(yè)迎來了\"營(yíng)改增\"的改革,并且改革將逐步蔓延至全行業(yè),未來房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)成為改革的對(duì)象,這必將影響到房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。本文深入研究了\"營(yíng)改增\"對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的具體影響,并就如何應(yīng)對(duì)提出中肯的建議。

“營(yíng)改增”是我國(guó)推行結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施,有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān).但是,與“營(yíng)改增”政策對(duì)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)帶來的減負(fù)效應(yīng)相比,該政策的減負(fù)效應(yīng)并沒有在房地產(chǎn)業(yè)得到體現(xiàn).同時(shí),政策規(guī)定將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,這將有利于刺激企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn),也有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間.而“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)的積極作用和地方政府助推房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素,與其他眾多因素一道,成為2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛增長(zhǎng)的推手.

分析\"營(yíng)改增\"對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本、利潤(rùn)以及稅負(fù)的影響,提出通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作,做好稅收籌劃降低企業(yè)稅負(fù)水平,選擇適應(yīng)\"營(yíng)改增\"發(fā)展的企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)策略,以減輕或消除\"營(yíng)改增\"對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的不利影響,提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力,為房地產(chǎn)業(yè)研究\"營(yíng)改增\"和實(shí)踐提供借鑒。

2011年,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。從2012年1月1日起,在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。截止到2014年6月1日電信業(yè)實(shí)行\(zhòng)"營(yíng)改增\

房地產(chǎn)行業(yè)\"營(yíng)改增\"方案的推出,一直受到社會(huì)各界的密切關(guān)注,利弊討論也是不絕于耳,本文從稅收主體、開征時(shí)間節(jié)點(diǎn)、對(duì)房企財(cái)務(wù)管理模式、房?jī)r(jià)變化影響等方面進(jìn)行分析,試圖勾畫出\"營(yíng)改增\"后房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)場(chǎng)景。

營(yíng)改增政策是我國(guó)稅收制度的改革,其可以合理降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。本文闡釋了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)與財(cái)務(wù)的影響,并且基于此,提出了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)與財(cái)務(wù)改革的策略,期望為之后的營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)與財(cái)務(wù)影響研究提供參考。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)\"營(yíng)改增\"也是我國(guó)全面推行\(zhòng)"營(yíng)改增\"稅制改革的重點(diǎn)和難點(diǎn)。因此,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)\"營(yíng)改增\"稅收效應(yīng)進(jìn)行分析尤為重要。文章通過區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)在\"營(yíng)改增\"中不同的稅負(fù)抵扣鏈條,運(yùn)用稅負(fù)差異公式,實(shí)證分析了房地產(chǎn)業(yè)\"營(yíng)改增\"稅收效應(yīng)。分析結(jié)果表明:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)\"營(yíng)改增\"稅收效應(yīng)是減稅效應(yīng),房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)享受的減稅效果大于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。