建工程抵押貸款法律問(wèn)題分析及其風(fēng)險(xiǎn)防范

在建工程抵押貸款,是現(xiàn)代商業(yè)銀行一項(xiàng)較新開(kāi)拓的金融業(yè)務(wù)。但隨著中國(guó)加入wto以來(lái),中國(guó)的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)前所未有的活力,作為中國(guó)入世后受沖擊較大的金融業(yè),只有在遵循效益性、安全性和流動(dòng)性的基礎(chǔ)

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、相對(duì)保值等特點(diǎn),商業(yè)銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn),在信貸業(yè)務(wù)中多采用房地產(chǎn)抵押擔(dān)保方式。但在實(shí)踐中,房地產(chǎn)抵押貸款經(jīng)濟(jì)糾紛較多,一些貸款因種種原因形成損失。因此,銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范,切

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式,因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn),在滿(mǎn)足銀行拓展客戶(hù)的同時(shí),又可解決企業(yè)的融資需求,現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。筆者所在的農(nóng)合行近幾年發(fā)放的3000多萬(wàn)元以在建工程抵押的貸款,因操作規(guī)范、抵押額度合理,取得了較好的效果。但是,在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押,其法律關(guān)系較為復(fù)雜,不確定因素較多,隱含較多的風(fēng)險(xiǎn),如操作不當(dāng),很可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn),造成信貸資產(chǎn)損失。在此,筆者試加以分析探討。

當(dāng)前在建工程抵押貸款已成為我國(guó)企業(yè)融資的重要渠道,銀行認(rèn)識(shí)到在建工程抵押貸款存在哪些風(fēng)險(xiǎn)以及怎樣防范風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。本文對(duì)銀行在辦理在建工程抵押貸款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析,并提出與其相對(duì)應(yīng)的防范措施。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商為了解決建設(shè)工程繼續(xù)建造的資金問(wèn)題,通常向銀行申請(qǐng)貸款,并將在建工程連同其土地使用權(quán)抵押給銀行,作為償還貸款的擔(dān)保。但銀行在行使在建工程抵押權(quán)的過(guò)程中,往往會(huì)遇到一般財(cái)產(chǎn)抵押所不曾遇到的風(fēng)險(xiǎn)。如果銀行未加以防范,將可能形成不良貸款。因此,筆者認(rèn)為有必要對(duì)于在建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)和防范問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。

受政策、管理、操作等因素的影響,房地產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患越來(lái)越突出。銀行必須采取相關(guān)措施,以風(fēng)險(xiǎn)控制為核心,建立全方位風(fēng)險(xiǎn)制衡機(jī)制,才能防范、化解風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益,也影響我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定,它的運(yùn)作過(guò)程存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評(píng)估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn),并給出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范建議,如完善相關(guān)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制、對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度等。

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、相對(duì)保值等特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保方式之一,在信貸業(yè)務(wù)中應(yīng)用廣泛。如果審查不嚴(yán)或操作不當(dāng),會(huì)給銀行信貸業(yè)務(wù)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。特別是《物權(quán)法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《公司法》等頒布實(shí)施或修改后,銀行要及時(shí)適應(yīng)立法變化,切實(shí)規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款管理,防范法律風(fēng)險(xiǎn)。

伴隨著《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的實(shí)施,商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)面臨著諸多新的法律風(fēng)險(xiǎn),需要從多層面加以認(rèn)識(shí)和防范。一、抵押物確認(rèn)中的風(fēng)險(xiǎn)防范

1 在建工程抵押相關(guān)法律問(wèn)題及其風(fēng)險(xiǎn)防范 北京市煒衡律師事務(wù)所楊明律師 在建工程，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土 地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過(guò)報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開(kāi)工條件的 建設(shè)工程項(xiàng)目。在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn) 以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 一、在建工程抵押的基本條件和要求 （一）、在建工程抵押的基本條件和抵押效力 我國(guó)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《抵押辦法》）第三條規(guī)定：“在建工程抵押，是 指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投 入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！痹摗掇k法》對(duì)在建 工程抵押的設(shè)定了幾個(gè)條件：（1）抵押人為主債務(wù)人；（2）債

農(nóng)信社在大力支持\"三衣\"經(jīng)濟(jì)的同時(shí),仍有相當(dāng)一部分信貸資金直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然普遍認(rèn)為房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于保證貸款風(fēng)險(xiǎn)較小,但目前房地產(chǎn)抵押貸款卻潛在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn),不能不引起農(nóng)信社高度的警覺(jué)和重視。要改變過(guò)去那種抵押貸款無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí),有必要對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款采取有效防范措施,以防止信貸資產(chǎn)的流失。

作為金融學(xué)三大核心支柱之一,貸款產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理是銀行愈來(lái)愈重視的一個(gè)問(wèn)題.本文按照風(fēng)險(xiǎn)管理步驟,即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)度量和風(fēng)險(xiǎn)防范四個(gè)步驟對(duì)反向抵押貸款的住房?jī)r(jià)值風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了一些探討.

房地產(chǎn)抵押貸款存在的法律問(wèn)題及防范措施

由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是制度風(fēng)險(xiǎn),另一方面就是給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險(xiǎn),提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法。

一、在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)分析在建工程由于影響因素多、可變因素多、不確定因素多,因此,承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就多。在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)除了正常貸款風(fēng)險(xiǎn)外。還有以下幾種:1.權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)在建工程的權(quán)利是由土地使用權(quán)和建安工程的所有權(quán)組成的。土地使用權(quán)可以是通過(guò)劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風(fēng)險(xiǎn)有:權(quán)利主體是否明確、權(quán)屬是否有糾紛、設(shè)定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短于貸款期限等。

　 　　理論探討 在建工程抵押與金融風(fēng)險(xiǎn)防范 □朱曉強(qiáng)　趙征宇　曹　持 　　一、在建工程及在建工程抵押 在實(shí)際工作中,在建工程具有多重涵義:從會(huì)計(jì)核算來(lái)看,在 建工程科目反映企業(yè)尚未完工的基建工程發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際支出;從 建設(shè)過(guò)程來(lái)看,在建工程是指準(zhǔn)備施工或正在施工或雖已完工但尚 未通過(guò)竣工驗(yàn)收和取得有關(guān)權(quán)利憑證的建設(shè)工程。 在建工程抵押牽涉的法律關(guān)系比較復(fù)雜,與現(xiàn)房相比,在建工 程具有較為鮮明的“不確定”特點(diǎn):一是實(shí)體上的不確定狀態(tài),即 工程未完工,其形態(tài)和價(jià)值是不斷變化的,還不具備建筑物的最終 形式;二是法律上不確定的狀態(tài),即未取得權(quán)證,有關(guān)權(quán)屬關(guān)系尚 不明朗,因此在建工程不同于普通法律意義上的“物”,以在建工 程抵押,是確立抵押關(guān)系還是確立抵押權(quán)?一直存在爭(zhēng)議?！稉?dān)保 法》對(duì)于在建工程是否可以抵押沒(méi)

房地產(chǎn)抵押貸款中的若干法律問(wèn)題

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類(lèi)擔(dān)保融資方式可能存在的各類(lèi)潛在風(fēng)險(xiǎn)(包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn))進(jìn)行了分析,并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對(duì)策。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類(lèi)擔(dān)保融資方式可能存在的各類(lèi)潛在風(fēng)險(xiǎn)（包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)）進(jìn)行了分析，并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對(duì)策。

由于房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款也不斷增加,與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大。本文就金融機(jī)構(gòu)如何控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析并提出了一些改進(jìn)措施。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類(lèi)擔(dān)保融資方式可能存在的各類(lèi)潛在風(fēng)險(xiǎn)(包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn))進(jìn)行了分析,并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對(duì)策。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有:以設(shè)定抵押后建的設(shè)施擴(kuò)大貸款、以劃撥土地抵押貸款、以預(yù)售商品房和在建工程抵押貸款和以虧損企業(yè)財(cái)產(chǎn)貸款。防范此類(lèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施主要有:明確抵押物的法定范圍、規(guī)范土地使用權(quán)抵押操作等。