空間疊加分析方法的房地產(chǎn)開發(fā)項目選址

分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目從前期到建設、租售的投資決策。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本測算方法 發(fā)布時間:2006-12-1910:12作者:朱赤來源:中國房地信息 字體:小中大|上一篇下一篇|打印 隨著國家國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用 權(quán)規(guī)定》的出臺，全國各地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡，全部轉(zhuǎn)為公開掛 牌、競拍競賣。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時代的到來。 在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補路等方式獲取地塊的時期，開發(fā)商們在拿 地前不需過多地作研究分析，因為那時大多是協(xié)議操作，開發(fā)風險小， 有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日 益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項目投資成 本測算的科學性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機會， 一事無成；輕率沖動，將導致虧損，嚴重的將導致企業(yè)破產(chǎn)。 如何準確地測算項目成本，本文結(jié)合國家建設部發(fā)布

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本測算方法 隨著國家國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺，全國各 地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡，全部轉(zhuǎn)為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)， 管理出效益時代的到來。 在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補路等方式獲取地塊的時期，開發(fā)商們在拿地前不需過多地作研究分 析，因為那時大多是協(xié)議操作，開發(fā)風險小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的 稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項目投 資成本測算的科學性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機會，一事無成；輕率 沖動，將導致虧損，嚴重的將導致企業(yè)破產(chǎn)。 如何準確地測算項目成本，本文結(jié)合國家建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》， 試圖從土地成本、前期規(guī)費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是 該地塊的面積、

本文通過對天津某房地產(chǎn)公司拿地前的實戰(zhàn)決策分析,總結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策要點和分析方法,尤其對房地產(chǎn)開發(fā)項目市場預測及目標市場定位,規(guī)劃條件分析與建設方案、投資估算、資金籌措與財務分析、土地獲取價格上限估算、風險分析等部分進行了重點分析,為房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和銀行貸款提供全面而科學的依據(jù)。

5.99997容積率1.50地價（萬元/畝） 90.00車庫面積160（層高2.2米內(nèi)）可銷售建 筑面積 5510.00商業(yè)面積400.00項目總建面 序號費用類別標準測算基數(shù)值分項合計（萬元） 1.1土地費用132.00132.00 1.2契稅4.00%132.005.28 1.4交易手續(xù)費1.50%132.001.98 1.5公證費0.20 139.46 2.1住宅部分650.005510.00358.15 2.2商業(yè)部分900.00400.0036.00 2.3電梯0.00 2.4配套用房（門衛(wèi) 、垃圾站） 600.0090.005.40 2.5基礎處理費20.00 2.6三面護坡費210.00972.0020.41 2.7進場道路降坡5.00 444.96 3.1規(guī)劃設計費20.00

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策前要對房地產(chǎn)經(jīng)濟做全面的分析。本文在通過對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟的分析，來確定項目是否可行．為開發(fā)決策者提供有力的分析依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程——房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 ________________________________________________________________________________________ 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 【實施日期】2000/09/18【頒布單位】建標[2000]205號文 目錄 第一章總則..............................................................................2 第二章房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測...............................................3 第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃...................................................5 第四章房地產(chǎn)開發(fā)

第一章：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算 名詞概念： 1．開發(fā)建設投資：指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所須投入的各項費用 2．經(jīng)營資金：指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 3．開發(fā)期：指從房地產(chǎn)項目大量資金正式投入工程開始，到開發(fā)建設完成的時期。 4．開發(fā)產(chǎn)呂成本：開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本 和以自營自用為目的的固定資產(chǎn)及其它資產(chǎn)，而開發(fā)產(chǎn)呂成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關 財務和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。 5．經(jīng)營成本：指房地產(chǎn)產(chǎn)品出其售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度 結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成本、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營成本。對于前期收 款的項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期 應接轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。 6．開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)：房

如何合理確定和有效控制房地產(chǎn)投資,提高投資效益,特別是控制好房地產(chǎn)建設過程中的投資,是保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 第一章總則 第一條房地產(chǎn)開發(fā)項目(以下簡稱房地產(chǎn)項目)經(jīng)濟評價，是房地 產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項目決策科學化的重要手 段。為了引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，提高 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價質(zhì)量，制定本方法。 第二條房地產(chǎn)項目應根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃 的要求，運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分 析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟評價工作。 第三條在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中，按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益 的方式，可將房地產(chǎn)項目主要分為下列類型： 一、出售型房地產(chǎn)項目。此類房地產(chǎn)項目以預售或開發(fā)完成后出售 的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 二、出租型房地產(chǎn)項目。此類房地產(chǎn)項目以預租或開發(fā)完成后出租 的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 建標【2000】205號 中華人民共和國建設部2000-9-18 目錄 第一章總則 第二章房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測 第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃 第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算 第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措 第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價 第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析 第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選 第九章房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價 附表基本報表及輔助報表（格式） 第一章總則 第一條房地產(chǎn)開發(fā)項目(以下簡稱房地產(chǎn)項目)經(jīng)濟評價，是房地產(chǎn)項目可行性研究的 重要組成部分，是房地產(chǎn)項目決策科學化的重要手段。為了引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房 地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價質(zhì)量，制定本方法。 第二條房地產(chǎn)項目應根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運用微觀效益 分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析

當房地產(chǎn)處于賣方市場時，開發(fā)項目的定位朦朦朧朧，人們也不太注意，反正“皇帝的女兒不愁嫁”。隨著市場經(jīng)濟的全面展開，開發(fā)企業(yè)越來越多，競爭也越來越激烈，賣方市場也轉(zhuǎn)變成買方市場，開發(fā)項目的定位就凸現(xiàn)出來了。定位適當與否，直接影響營銷，影響資金的回報率，...

房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價

本文站在房地產(chǎn)開發(fā)方的角度,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程,分析房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中存在的風險種類、風險成因等,并提出相應的風險預控建議,以供各方參考。

一、項目概況 信地城市廣場二期項目立足商業(yè)綜合體，在滿足商業(yè)街動線及商業(yè)內(nèi)外街完 整性的基礎上，極大的尊重五棟塔樓的價值，五號樓5.4米挑高loft臨街商務 價值大，滿足居住商務多功能訴求，二至四號樓公寓和商務住宅性質(zhì)產(chǎn)品，滿足 40～138平方不同人群的消費需求，一號樓商務辦公屬性，滿足80～1350平方 不同層面的商務需求，因客群層次面較廣，對商業(yè)街的活躍性有自我促進作用， 形成資源互補。規(guī)劃對于土地價值的利用增強了營銷定位的價值。 二、總包單位介紹 二期項目分為兩個標段。 ⅰ標段總包單位：江蘇省蘇中建設集團股份有限公司于2002年6月被授予 國家房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)企業(yè)，擁有對外簽約權(quán)。公司經(jīng)營范圍 以工業(yè)與民用建筑為主，集建筑設計、設備安裝、裝飾裝潢、路橋、市政公用工 程、設計與施工、房地產(chǎn)開發(fā)及海外工程業(yè)務于一體，具備承建城

房地產(chǎn)開發(fā)項目合同 甲方： 乙方： 甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，就乙方開發(fā)建設________________項目事項達成一致協(xié)議，簽訂本合 同。 一、項目位置：該項目位于陽谷縣谷山路以西，孟呂路以北，育英街以東，北環(huán)路以南（詳 見用地平面圖）。 二、項目性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設計要求：以上要求一切以政府部門批準的詳細規(guī)劃為準，確需 變更的，按有關部門的規(guī)定進行辦理。 三、項目實施期限及進度：該項目計劃分兩期進行（見附圖）。第一期工程在具備條件后一 月內(nèi)開工建設，第二期工程應在一期工程開工后八個月內(nèi)辦理有關手續(xù)，動工建設，所有項 目均應在第一期工程開工后三十個月內(nèi)全部竣工。 四、雙方責任： a甲方責任： 1、負責該項目所占用土地的所有補償，拆遷安置工作。 2、按照國家有關規(guī)定，負責將該項目所占用土地使用權(quán)以合法的形式轉(zhuǎn)移到乙方名下。 3、負責協(xié)調(diào)政府有關部門關系，處理相關居民問題，保

-1- 合同書 編號： 第一條本合同當事人雙方： 甲方：******************* 乙方：******************* 第二條根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關法律、法規(guī)， 為促進雙方合作，雙方本著平等自愿、誠信雙贏的原則，訂立本 合同。 第三條乙方計劃在甲方所屬區(qū)域內(nèi)建設房地產(chǎn)開發(fā)項目。 第四條甲方同意提供該項目用地，具體地塊位于**辦事處 駐地以北，****以東，****河以西。土地面積畝（具體位置和 準確面積以開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設局定點放線為準），土地性質(zhì)為住宅 用地，土地使用權(quán)年限七十年。 第五條該項目計劃于取得土地手續(xù)后個月內(nèi)開工建設， 建設期24個月。 第六條甲方同意按每畝萬元的價格包干（不含契稅）向 乙方出讓該項目用地。在辦理正式土地手續(xù)時，乙方須按摘牌價 繳納土地使用權(quán)出讓金，超出萬元以上部分，待土地手續(xù)辦

房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 項目編號 項目名稱 企業(yè)編號□□□□□□□□□□ 四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳監(jiān)制 2 說明 1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》制定《房 地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在取得《土地使用權(quán)證》15 日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，領取《房地產(chǎn)開發(fā) 項目手冊》(可在建設條件意見論證時發(fā)放)。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段 的主要事項和政府有關部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營 活動的檢查、批準、處理、處罰意見記錄在《房地產(chǎn)開 發(fā)項目手冊》中。 4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在申辦《建設工程規(guī)劃許可 證》、《建設工程施工許可證》、《商品房屋預售許可證》， 以及申請開發(fā)項目竣工驗收備案前，將《檢查房地產(chǎn)開 發(fā)項目手冊》并附有關資料送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門驗核。 各部門將依據(jù)主管部門備案后才能辦理相關行政許可或 核準，以及準予綜合驗收備案等。房地產(chǎn)開發(fā)主管部

房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 項目編號 項目名稱 企業(yè)編號□□□□□□□□□□ 四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳監(jiān)制 2 說明 1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》制定《房 地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在取得《土地使用權(quán)證》15 日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，領取《房地產(chǎn)開發(fā) 項目手冊》(可在建設條件意見論證時發(fā)放)。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段 的主要事項和政府有關部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營 活動的檢查、批準、處理、處罰意見記錄在《房地產(chǎn)開 發(fā)項目手冊》中。 4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在申辦《建設工程規(guī)劃許可 證》、《建設工程施工許可證》、《商品房屋預售許可證》， 以及申請開發(fā)項目竣工驗收備案前，將《檢查房地產(chǎn)開 發(fā)項目手冊》并附有關資料送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門驗核。 各部門將依據(jù)主管部門備案后才能辦理相關行政許可或 核準，以及準予綜合驗收備案等。房地產(chǎn)開發(fā)主管部

1/7 房地產(chǎn)開發(fā)項目報建程序 一、經(jīng)營性用地公開出讓程序 （一）承辦部門：國土資源局土地利用科 （二）所需申報資料： 1、競買申請書；2、競買保證金憑證；3、交驗營業(yè)執(zhí)照原件、副本并提供 復印件；4、競買人屬單位的提交法定代表人身份證明，交驗法定代表人身份證 原件并提供復印件；5、競買人屬個人的應交驗身份證原件并提供復印件；6、委 托他人辦理的，應提交委托書，交驗被托人的身份證原件并提供復印件。委托書 應列明委托事項和權(quán)限。 （三）工作程序： 1、通過招標、掛牌、拍賣簽訂成交確認書，簽訂出讓合同； 2、交納土地出讓金、交付土地、進入登記、發(fā)證程序。 （四）收費項目：土地出讓金。 （五）收費標準：評估后研究確定。 二、辦理《建設用地規(guī)劃許可證》 （一）承辦部門：市建委用地規(guī)劃審批科 （二）所需申報資料： 1、選址申請報告；2、