收益現(xiàn)值法在橡膠林木資產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用

收益法是房地產(chǎn)評(píng)估的重要方法。在探討實(shí)務(wù)中收益法運(yùn)用存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上,對(duì)純收益的影響因素及選用、還原利率的選取方法等做了相關(guān)的分析。

1 房地產(chǎn)估價(jià)師:論使用收益現(xiàn)值法評(píng)估的精 度和誤差問(wèn)題 內(nèi)容提要：中國(guó)證監(jiān)會(huì)2004年的第一號(hào)文件就使用收益現(xiàn)值法 做出了精度方面的剛性規(guī)定。本文以系統(tǒng)論的思維方式使用一般的誤 差理論用收益現(xiàn)值法為對(duì)象分析了評(píng)估的精度與誤差問(wèn)題。本文重點(diǎn) 分析評(píng)估的系統(tǒng)誤差；指出評(píng)估理論的不完善，并提出解決的方案； 最后指出了收益現(xiàn)值法的幾種可能的命運(yùn)；給出了衡量評(píng)估工作的綜 合評(píng)價(jià)體系。 一、問(wèn)題的來(lái)由和分析 中國(guó)證監(jiān)會(huì)2004年的第一號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步提高上市公司財(cái) 務(wù)信息披露質(zhì)量的通知》對(duì)收益現(xiàn)值法使用預(yù)測(cè)收益數(shù)據(jù)和評(píng)估結(jié)果 提出了嚴(yán)格的剛性規(guī)定：與實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)相比低于0～10%內(nèi)是不需要 進(jìn)行解釋工作的；10%～20%應(yīng)當(dāng)做出解釋和道歉；超過(guò)20%時(shí)需 要被審查。國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)、部令2004年第03號(hào)《國(guó) 有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》規(guī)定當(dāng)交易價(jià)格低于

收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)當(dāng)慎用

收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)當(dāng)慎用

!"#!""#·!"$!經(jīng)濟(jì)論壇 信用法，形成我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好環(huán)境。 同時(shí)法律應(yīng)當(dāng)允許建立盈利性的信用中 介機(jī)構(gòu)，這樣才能完善我國(guó)的信用體系。 !"建立盈利性的信用中介機(jī)構(gòu)。我 國(guó)應(yīng)當(dāng)有類(lèi)似美國(guó)鄧白氏這樣的信用機(jī) 構(gòu)。由于我國(guó)缺乏信用機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理人 才，也不懂信用機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)方式，因此應(yīng) 當(dāng)允許國(guó)外的信用機(jī)構(gòu)在我國(guó)成立合資 公司或開(kāi)辦分支機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)我國(guó)的信用管 理人才，加快我國(guó)信用機(jī)構(gòu)的規(guī)范化發(fā) 展。 同時(shí)，信用機(jī)構(gòu)必須盈利，應(yīng)當(dāng)允許 信用機(jī)構(gòu)靠出售信用信息來(lái)盈利，既促進(jìn) 信用機(jī)構(gòu)的造血機(jī)能，又促進(jìn)它們健康發(fā) 展。 #"信用機(jī)構(gòu)應(yīng)和公共機(jī)構(gòu)合作。在 我國(guó)已經(jīng)有些機(jī)構(gòu)掌握了一定的信用資 源，比如銀行、工商、稅務(wù)、公安等部門(mén)，但 是這些機(jī)構(gòu)的信用信息非常分散，他們沒(méi) 有盈利壓力，就沒(méi)有利用這些信用資源的 動(dòng)力。如果信用機(jī)構(gòu)和國(guó)外一樣，能夠從 這些機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)信用資源，并對(duì)這些信用資 源進(jìn)行

本文針對(duì)鹿角靈芝在橡膠林下有機(jī)栽培生產(chǎn)過(guò)程中遇到的問(wèn)題,運(yùn)用haccp管理體系及功能進(jìn)行全程監(jiān)控。闡述鹿角靈芝生產(chǎn)主要危害因素,提出關(guān)鍵控制點(diǎn)及規(guī)范化生產(chǎn)防害措施的程控內(nèi)容與限值。

我國(guó)存在著大量的低標(biāo)準(zhǔn)在用房屋需要進(jìn)行改造,在確定改造方案時(shí),不僅要對(duì)方案進(jìn)行技術(shù)上的論證,且要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。通過(guò)建立凈收益現(xiàn)值法評(píng)價(jià)公式并用工程實(shí)例說(shuō)明在舊房改造經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用方法,證明其應(yīng)用更為方便。

收益還原法是進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估時(shí)常用的方法之一。如何準(zhǔn)確的確定總收益、總費(fèi)用、資本化率及收益年限等,他們都不同程度的影響了評(píng)估的科學(xué)性和結(jié)果的準(zhǔn)確性。收益還原法在運(yùn)用過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題應(yīng)該引起重視。

通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)中凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法這兩種評(píng)價(jià)方法的比較分析，提出了兩種評(píng)價(jià)方法的適用條件，指出：在選擇評(píng)價(jià)方法時(shí)，要根據(jù)項(xiàng)目所處的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及方案自身的特點(diǎn)，采用恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目投資評(píng)價(jià)方法，從而得出正確的結(jié)論。

以大連泰利豐塑料包裝材料有限公司為背景,對(duì)該公司的技術(shù)工藝和設(shè)備方案及其社會(huì)效益進(jìn)行評(píng)估,運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益現(xiàn)值法對(duì)該公司的技術(shù)工藝和設(shè)備方案進(jìn)行定量的分析,并給出了具體的計(jì)算模型;對(duì)其社會(huì)效益進(jìn)行定性的分析,從而得出該技術(shù)工藝和設(shè)備方案的運(yùn)用不僅能實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益還能得到社會(huì)效益——實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會(huì)效益的雙贏。

林業(yè)建設(shè)，是關(guān)系到我國(guó)整體森林系統(tǒng)以及生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的重要事業(yè)，而林木種苗的培育，是林業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)，也是林業(yè)建設(shè)工作可否順利進(jìn)行的關(guān)鍵所在，在種苗培育的過(guò)程中，要根據(jù)土地的實(shí)際情況，在符合國(guó)家要求的情況下，盡可能的利用土地資源，有效快速的培養(yǎng)出，優(yōu)質(zhì)的林木種苗，為我國(guó)林業(yè)建設(shè)工程打好質(zhì)量基礎(chǔ)。面對(duì)嚴(yán)重的環(huán)境壓力和形勢(shì)，林業(yè)科研人員，要不斷研究探索，以大林木種苗生產(chǎn)特點(diǎn)為依據(jù)，結(jié)合工程建設(shè)的實(shí)際情況對(duì)林木種苗培育技術(shù)經(jīng)行創(chuàng)新，這樣才能更好的推動(dòng)我國(guó)林業(yè)工程建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。

在林業(yè)工程林木種苗培育工作長(zhǎng)期開(kāi)展的過(guò)程中,沿用傳統(tǒng)培育技術(shù)與管理形式已經(jīng)難以滿(mǎn)足現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展需求,嚴(yán)重影響了林木種苗的成活幾率,制約了林業(yè)建設(shè),減少了林業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益.為此,必須要充分利用先進(jìn)的培育技術(shù),確保養(yǎng)護(hù)種植的科學(xué)合理性.本文將林業(yè)工程建設(shè)作為研究重點(diǎn),闡述了林木種苗的培育技術(shù),以供參考.

本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的運(yùn)用進(jìn)行了研究,探討了資本化率的確定方法,包括市場(chǎng)提取法、安全利率調(diào)整法、實(shí)際利率調(diào)整法、收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法,并針對(duì)各種方法的不同特點(diǎn),探討了其適用的具體情況,進(jìn)行了實(shí)證分析;此外本文探討了運(yùn)用"收益分配法"準(zhǔn)確測(cè)算待估房地產(chǎn)的凈收益,并進(jìn)行了實(shí)證分析。

目前,在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中有市場(chǎng)比較法、成本法以及收益還原法等三種常見(jiàn)的估價(jià)方法。收益還原法是通過(guò)合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來(lái)能夠帶來(lái)的純收益進(jìn)行估價(jià)的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價(jià)中收益還原法的運(yùn)用。

目前,在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中有市場(chǎng)比較法、成本法以及收益還原法等三種常見(jiàn)的估價(jià)方法。收益還原法是通過(guò)合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來(lái)能夠帶來(lái)的純收益進(jìn)行估價(jià)的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價(jià)中收益還原法的運(yùn)用。

目前,我國(guó)大型建設(shè)工程的投標(biāo)報(bào)價(jià)基本按工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范要求計(jì)價(jià),合同中大多注明主要材料可根據(jù)施工期間市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行價(jià)差調(diào)整。但如何加強(qiáng)材料價(jià)差調(diào)整的管理,當(dāng)前還未引起建設(shè)單位足夠的重視。運(yùn)用費(fèi)用現(xiàn)值法,結(jié)合工程實(shí)例,對(duì)材料價(jià)差調(diào)整管理中的決策提供理論依據(jù),并為今后類(lèi)似工程提供借鑒。

1 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用研究 中文摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估需求的日益增長(zhǎng)，過(guò)去使用成本法來(lái) 評(píng)估這些房地產(chǎn)價(jià)值的做法己經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，取而代之的是應(yīng)用收益法和 市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。然而，收益法的基本原理比較簡(jiǎn)單，但操作難度較大，尤其是在 我國(guó)。目前我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則難以有效地規(guī)范運(yùn)用收益法評(píng)估中的參數(shù)，致使參數(shù)選取受主觀(guān)人 為因素的影響較大。另外，我國(guó)尚不完善的市場(chǎng)環(huán)境和外界干預(yù)也是造成收益法操作不利的 重要原因。并且對(duì)于參數(shù)確定的問(wèn)題至今沒(méi)有建立一個(gè)成熟的方法，導(dǎo)致收益法在實(shí)際應(yīng)用 中主觀(guān)性和隨意性很大，從而使其在實(shí)際應(yīng)用中被扭曲，這也嚴(yán)重影響了收益法在我國(guó)的應(yīng) 用。 本文主要針對(duì)收益法特定的理論依據(jù)、適用范圍及條件、參數(shù)確定等，總結(jié)了收益法評(píng) 估房地產(chǎn)價(jià)格存在的問(wèn)題，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，在分析房地產(chǎn)評(píng)估和收益法基本

本文以房地產(chǎn)評(píng)估角度來(lái)研究現(xiàn)今我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估中一項(xiàng)基本的方法，收益法。對(duì)于收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用進(jìn)行研究，希望對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估起到一定積極的作用。

本文首先介紹了2009年全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試教材《資產(chǎn)評(píng)估》房地產(chǎn)收益法的計(jì)算公式,并針對(duì)評(píng)估實(shí)務(wù)不具備運(yùn)用這些公式的完美條件的現(xiàn)狀提出了修正相關(guān)公式的具體方法,此外還闡述了運(yùn)用這些公式應(yīng)特別注意之處并舉例說(shuō)明。

成本法、市場(chǎng)法和收益法是房地產(chǎn)評(píng)估中的三大方法。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估需求的日益增長(zhǎng)。以成本法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的做法已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求。因?yàn)橥顿Y者購(gòu)買(mǎi)或者投資某項(xiàng)資產(chǎn)，不僅關(guān)心該項(xiàng)資產(chǎn)的成本，更關(guān)心該項(xiàng)資產(chǎn)帶來(lái)的收益以及獲得未來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)的大小?？梢灶A(yù)見(jiàn)，收益法將成為資產(chǎn)評(píng)估中最重要的一種評(píng)估方法。隨著我國(guó)房地產(chǎn)交易的日趨活躍，房地產(chǎn)評(píng)估的需求日益增長(zhǎng)，迫切需要增強(qiáng)收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的可操作性，使運(yùn)用收益法評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值能夠更加具有說(shuō)服力。為此，筆者擬就如何開(kāi)展收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用作以探析。

本文以房地產(chǎn)評(píng)估角度來(lái)研究現(xiàn)今我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估中一項(xiàng)基本的方法，收益法。對(duì)于收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用進(jìn)行研究，希望對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估起到一定積極的作用。

隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的展開(kāi),農(nóng)用土地評(píng)估變得日益重要。本文論述了運(yùn)用收益法進(jìn)行農(nóng)業(yè)土地評(píng)估的基本原理,并舉例說(shuō)明如何選擇和計(jì)算土地收益、土地費(fèi)用、土地折現(xiàn)率等主要決定因素,以期得出農(nóng)業(yè)土地評(píng)估的合理評(píng)估值。