房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中應(yīng)關(guān)注稅費(fèi)問題

19中國注冊會計(jì)師2005年3月號 近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的身價隨著房地產(chǎn)行業(yè) 的持續(xù)升溫而水漲船高。但是從房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)大檢 查的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)中稅收計(jì)算不準(zhǔn)確、納稅范圍認(rèn) 識不明確、人為調(diào)減稅基、偷繳少繳各項(xiàng)應(yīng)交稅款的現(xiàn)象 極為嚴(yán)重。隨著土地使用權(quán)成本的巨增，房地產(chǎn)開發(fā)貸款 資金的緊縮，貨幣資金市場融資條件的日益苛刻，會有許 多房地產(chǎn)企業(yè)在稅款上打主意。本文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)在日常會計(jì)核算及稅收繳納過程中存在的主要問題，供 有關(guān)方面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)審計(jì)時參考。 印花稅 印花稅是存在問題較多的一個稅種。在審查中，發(fā)現(xiàn)開 發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重。主要表現(xiàn)在以下幾個方面: 稅基方面，最嚴(yán)重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合 同幾乎均未納稅。比如企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目末期用于工程安裝 的電梯購買合同、日常辦公品購買合同

23中國注冊會計(jì)師2005年5月號 ■甘金秀 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì) 應(yīng)關(guān)注的幾個問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期 長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn)，與之相應(yīng)的會計(jì)核算涉及 面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷逃稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計(jì)的難 度。筆者認(rèn)為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)，應(yīng)關(guān)注以下幾 個方面的問題： 虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本 2004年8月31日以前，土地交易未實(shí)際公開競價，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開 發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地，并先按實(shí)際支付的價款 記入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”，然后設(shè)法改變土地用途， 聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅用地進(jìn) 行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進(jìn)行賬務(wù)處理，虛增了無形資 產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進(jìn)行開發(fā)時，將

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入涉及多個稅種,主要包括企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅等。某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過少計(jì)收入、延緩計(jì)收入、收入不入賬等方式,試圖達(dá)到逃避繳納稅款目的。筆者結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅審計(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)歷,探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入涉稅審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題。一、通過做假賬隱匿收入某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計(jì)核算中存在著做假賬的現(xiàn)象,常見的手段是做\"兩本賬\

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中的問題與建議 作者：賈華芳 【摘要】目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)核算存在虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本;人為 調(diào)節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本;漏繳規(guī)費(fèi);套取銀行信用,違規(guī)貸款;偷漏稅金等問題。 筆者針對上述問題,提出審計(jì)建議。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特 點(diǎn),與之相應(yīng)的會計(jì)核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為,對房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。 一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本 2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開競價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策 空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實(shí)際支付的 價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,

房地產(chǎn)審計(jì)注冊會計(jì)師應(yīng)特別關(guān)注法律、稅務(wù)、資金運(yùn)作、可持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險,以控制審計(jì)風(fēng)險。

目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)核算存在虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本;人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本;漏繳規(guī)費(fèi);套取銀行信用,違規(guī)貸款;偷漏稅金等問題。筆者針對上述問題,提出審計(jì)建議。

自上世紀(jì)80年代以來,隨著住房制度改革,我國房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速的發(fā)展。本文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題,供有關(guān)方面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)審計(jì)時做參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的財(cái)稅處理 文章來源：待查文章作者：佚名發(fā)布時間：2010-12-23字體：[大中小] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的財(cái)稅處理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單 位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)， 防止建筑乙方在材料上做文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房 建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn)行會計(jì)處理，一直沒有非常明確 的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務(wù)和稅務(wù)處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工 單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑 工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位 （以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲 方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做文章， 擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商 品房建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn) 行會計(jì)處理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題， 以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定 甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅 暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第

上市籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢,為了贏得更多的投資,房地產(chǎn)企業(yè)必須以股東價值最大化為管理目標(biāo)。介紹了一種股東價值模型,從競爭優(yōu)勢缺口和競爭優(yōu)勢期間兩方面,來說明專業(yè)化經(jīng)營和品牌化戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)增加股東價值的必要手段。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤率對于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

預(yù)售商品房收入的確認(rèn)必須符合《企業(yè)會計(jì)；住則》第十四號之具體規(guī)定，同時還要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，故此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在同時滿足簽訂房屋銷售合同、項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收合格、房款確定、成本可靠計(jì)量、完成交付等條件的最晚時點(diǎn)作為商品房預(yù)售收入的確認(rèn)時點(diǎn).

稅收是企業(yè)在經(jīng)營過程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費(fèi)用,稅收具有強(qiáng)制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營前提下,可以進(jìn)行稅收籌劃,降低稅收的負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營的一項(xiàng)重要的活動,存在于一定的客觀前提條件下,首先對于政府的依法收取,是進(jìn)行稅收籌劃的前提,如果一個地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類似的不具有規(guī)范的指標(biāo)來作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時候,首先就要注意的就是這個問題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進(jìn)行稅收的籌劃,就要時刻關(guān)注稅法的變動,根據(jù)稅法的調(diào)整來對企業(yè)的稅收籌劃制定相應(yīng)的策略和方案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務(wù)和稅務(wù)處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原 材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工 程。“甲供材”產(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做 文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房建造成本的 30％～40％。對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn)行會計(jì)處 理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。二、 “甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制 內(nèi)部控制就是單位內(nèi)部的管理控制系統(tǒng)，它的根本目的就是保護(hù)單位財(cái)產(chǎn)，檢查有關(guān)數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，提高經(jīng)營效率，貫徹 既定的管理方針等。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國城市建設(shè)和 經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。 為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來提高經(jīng)營效率。為了使內(nèi)部控制有效運(yùn)行，就必須營造一個良好的控 制環(huán)境，建立一個周密的會計(jì)系統(tǒng)，按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計(jì)有效的內(nèi)部控制程序。 一、控制環(huán)境的建立 有良好的控制環(huán)境，才能使內(nèi)部控制有效運(yùn)行?？刂骗h(huán)境指的是建立或?qū)嵤┠稠?xiàng)政策發(fā)生影響的各種因素，主要反映單位管理者和 其他人員對控制的態(tài)度，認(rèn)識和行動。具體包括，管理者的思想和經(jīng)營作風(fēng)，單位組織結(jié)構(gòu)，人事工作方針及實(shí)施措施，影響本單位業(yè) 務(wù)的各種外部關(guān)系等等。 1、管理者的思想和經(jīng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn) （三級） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)核準(zhǔn)辦事指南 一、辦理對象 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義依法在本區(qū)工商注冊并且在本區(qū)擁有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具有企業(yè)法人資格 的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 二、辦理?xiàng)l件 1.具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的營業(yè)執(zhí)照； 2.已辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可及建設(shè)用地批準(zhǔn)等相關(guān)手續(xù)； 3.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級 以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人； 4.工程技術(shù)、經(jīng)營、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè) 初級以上職稱； 5.開發(fā)項(xiàng)目資本金不得低于項(xiàng)目投資的百分之三十，其中自有流動資金的比例不得低于項(xiàng)目總投資 的百分之二十； 6.具有完善的質(zhì)量保證體系。 三、所需材料 序號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中會經(jīng)歷項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷售三個重要階段,企業(yè)的開發(fā)成本主要產(chǎn)生于這三個階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴(yán)格按照我國的稅法規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負(fù),對優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有重要價值,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件,

一、掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)的項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有:1.以經(jīng)營收入為計(jì)稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加;2.代收代繳的契稅;3.以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅;4以利.潤為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅;5.以新

（一）收入不入賬。1．同時開發(fā)多個樓盤的開發(fā)企業(yè)，一般按樓盤成立項(xiàng)目部，有的項(xiàng)目部實(shí)行承包責(zé)任制，少數(shù)跨地區(qū)的項(xiàng)目部只向企業(yè)繳納占用資金利息、管理費(fèi)、核實(shí)利潤等承包費(fèi)用，收支不入企業(yè)財(cái)務(wù)大賬。2．沒有開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)營者，只有向有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)繳納管理費(fèi)，借用其資質(zhì)，才能從事房地產(chǎn)開發(fā)（即掛靠經(jīng)營）。部分開發(fā)企業(yè)賬面只反映收取的管理費(fèi)，不反映掛靠經(jīng)營的收支．情況。3．開發(fā)企業(yè)拆遷改造舊城區(qū)居民點(diǎn)時，對拆遷的房屋用一定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購買新房的價格大于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，要繳納兩者的價差（即自籌資金）。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)核算存在虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本；人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本；漏繳規(guī)費(fèi)；套取銀行信用．違規(guī)貸款；偷漏稅金等問題。筆者針對上述問題，提出審計(jì)建議：

目前,我國房地產(chǎn)發(fā)展較為艱難,銷售環(huán)節(jié)受到國家政策的影響控制,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,整個企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)受到很大的影響,怎樣才能在現(xiàn)在的形勢下走出困境,是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在思考的問題,本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方面下手,幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收方面進(jìn)行籌劃,以期獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益.

筆者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃進(jìn)行了分析,指出合作建房的兩種方法,包括以物易物和成立合營企業(yè);然后,又針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,包括利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃和利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃兩個方面;接下來,又對其他稅種的稅收籌劃也進(jìn)行了一定的說明。